Atendiendo a la legislación vigente, el contrato de arrendamiento de vivienda presenta las siguientes características:
DURACIÓN DEL CONTRATO
El art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) establece un plazo de duración mínimo de 5 años para el caso de arrendador persona física, plazo que es de 7 años en el supuesto de arrendador persona jurídica. Sin perjuicio de este periodo mínimo de protección para el arrendatario, la duración del contrato será la pactada por las partes, pudiendo pactarse un periodo de duración superior al mínimo legal establecido. En el caso de que la duración pactada en el contrato sea inferior al de la duración mínima legal, el arrendatario o inquilino tiene derecho a prorrogar anualmente el contrato de arrendamiento hasta que se cumpla el plazo mínimo legal anteriormente expuesto.
En los contratos en que no se establezca un número de años de duración concreto, se presume que la duración del contrato es de 1 año, teniendo derecho el arrendatario o inquilino a las prórrogas anuales hasta el mínimo legal de 5 años de plazo mínimo del contrato.
PRÓRROGA CONTRACTUAL
En el supuesto de que llegue el plazo de finalización del contrato y ya haya transcurrido el plazo mínimo legal de duración de 5 años en el caso de arrendador persona física, y de 7 años en el supuesto de arrendador persona jurídica, de no notificarse las partes la voluntad de concluir la relación contractual, se produce una prórroga anual del contrato hasta el límite de 3 años. Ahora bien, procede matizar que esta prórroga es voluntaria para el arrendatario, por lo que en caso de que quiera terminar la relación contractual estando el contrato prorrogado, el arrendatario o inquilino puede hacerlo al término de cada anualidad de prórroga, teniendo que comunicar al arrendador la voluntad de no seguir, un mes antes de que venza esa anualidad de prórroga.
Para determinar la duración de la prórroga contractual y el momento desde el que ésta actúa, se requiere de un estudio individualizado del contrato, atendiendo a la fecha en que se suscribió, y a la normativa legal que estaba en tal momento vigente.
TÁCITA RECONDUCCIÓN
Nos referimos a continuación a la incógnita relativa a qué sucede en el supuesto en el que se ha cumplido la duración contractual legalmente prevista y las tres prórrogas anuales, sin que, se haya producido al final de la última de aquellas una comunicación entre las partes manifestando la voluntad de terminar la relación contractual, o lo que es lo mismo, que las partes son proclives a continuar con la relación arrendaticia.
Si bien la cuestión no es pacífica, para algunos se continúa con nuevas prórrogas que, tendrán una duración correlativa con la duración de la prórroga de cada contrato. Para su determinación habrá de apreciarse nuevamente la fecha de suscripción del contrato. Sin embargo, también es argumentable que en vez de nuevas prórrogas se produzca lo que se conoce como la tácita reconducción del contrato, esto es, que se genera un nuevo contrato. En tal situación, cabe preguntarse cuál será la duración de ese nuevo contrato que se genera. Pues bien, es posible encontrar una respuesta a esta cuestión en el art. 1581 del Código Civil, la duración del nuevo contrato vendrá determinada por el plazo en el que se produce el pago de renta. Se cita textualmente el contenido del mencionado artículo:
“Artículo 1581.
Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario”.
Sin perjuicio del anterior mecanismo de la tácita reconducción, que no es sino una institución que trata de dar una solución legal a la situación en la que las partes desean seguir con el arrendamiento pero no lo dicen de forma expresa, concluido el periodo de prórroga contractual expuesto en el apartado anterior, si las partes quieren continuar con el alquiler pueden optar por suscribir un acuerdo de terminación del contrato de arrendamiento, liquidando la fianza. Acto seguido, pueden suscribir nuevo contrato en el que plasmen la nueva duración, y los nuevos términos del contrato. De este modo, las partes pueden encontrar mayor seguridad jurídica.
RENTA
El importe de renta es el pactado por las partes. De igual modo, las partes pueden llegar a acuerdos de la periodicidad de pago y el momento en el que debe de hacerse (es habitual que se establezca una periodicidad mensual siendo momento de pago los primeros 7 días naturales de cada mensualidad). De igual modo podrán pactar la forma de pago.
Con el paso del tiempo vigente el contrato, una pregunta habitual del arrendador es la relativa a si puede actualizar el importe de la renta. Cabe indicar que para actualizar la renta tal posibilidad tiene que haberse recogido expresamente por las partes en el contrato, en tal caso puede el arrendador optar por actualizar la renta en cada anualidad, previa notificación.
FIANZA
La fianza es tanto una garantía como una obligación legal imperativa para el arrendador. En el contrato de arrendamiento de vivienda el importe de la fianza es de 1 mensualidad de renta.
Cada Comunidad Autónoma tiene su propia normativa respecto a si se exige o no el depósito de la fianza. En el supuesto del País Vasco, es el Decreto 42/2016 la norma que obliga a depositar la fianza.
OBRAS Y SUSTITUCIÓN DE ELEMENTOS
Las obras de conservación de la vivienda corresponden al arrendador, puesto que tiene que mantener la vivienda en condiciones que sea habitable de modo que el arrendatario pueda destinarla al uso de vivienda.
Por su parte, el arrendatario o inquilino responde de la pérdida y deterioro en la vivienda. Es obligación del arrendatario devolver la vivienda en el estado en el que la recibió. Por lo tanto, el arrendatario debe de costear las reparaciones a realizar que se causan por el propio desgaste en un uso habitual. Un foco de litigiosidad suele ser el determinar qué se considera una reparación menor consecuencia del uso ordinario, y la obsolescencia del objeto que, si bien corresponde sustituir al arrendador, en ocasiones la vida útil del mismo puede verse condicionada por el uso y falta de mantenimiento del arrendatario.
En lo referente a las obras que quiera realizar el arrendatario o inquilino en la vivienda, puede realizar previa notificación al arrendador (aunque sin necesidad de su autorización), obras que no afecten a la configuración de la vivienda, reparaciones urgentes y las reparaciones de desgaste. Igualmente podrá realizar obras destinadas a adecuar la vivienda en el supuesto de que habiten de forma continua en la vivienda arrendada personas con discapacidad o mayores de 70 años.
Por el contrario, las obras que alteren la configuración de la vivienda, necesitan autorización del arrendador-propietario.
Las expuestas son algunas de las cuestiones más relevantes en materia de arrendamientos de vivienda. Sin perjuicio del carácter orientativo de lo anterior, es recomendable asesorarse legalmente para un estudio individualizado de las vicisitudes que se pueden plantear entre las partes en los contratos de alquiler de vivienda.