En cualquier inmueble el transcurso del tiempo puede provocar la necesidad de que se realicen obras de reparación en el mismo con la finalidad de garantizar un adecuado estado de conservación, o bien para incorporar mejoras. En situaciones en las que el inmueble objeto de las obras se encuentra arrendado es frecuente que tanto el arrendador como el arrendatario se pregunten si puede haber lugar a una reducción en la renta de alquiler en el tiempo en que tengan lugar las obras en el inmueble.
Pues bien, atendiendo a la legislación aplicable, en especial lo dispuesto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la reducción de renta por obras o reparaciones que tienen lugar en el inmueble requiere de una privación al arrendatario de una parte de la vivienda. Esto es, las meras incomodidades o molestias que puede causar la obra no es motivo suficiente para que el arrendatario pueda solicitar del arrendador la reducción de la renta.
Además del requisito de privación parcial de la vivienda, la legislación distingue los requisitos que deben de concurrir para solicitar esta reducción dependiendo del tipo de obras de que se trate:
En el caso de las obras de conservación, el arrendatario podrá solicitar una reducción de la renta si la duración de dichas obras es superior a 20 días. En este tipo de obras el arrendatario no puede solicitar al arrendador que le abone una indemnización por importe de los gastos causados.
Si las realizadas son obras que van más allá de la simple conservación del bien, esto es, si se trata de obras de mejora, el arrendatario puede solicitar la reducción de renta desde el mismo día en que las obras comienzan, pudiendo exigir una indemnización por valor de los gastos que le hayan sido causados.
Para determinar el importe al que debe de ascender la reducción de renta se deberá de tener en cuenta la proporción de la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.
Otra de las diferencias entre ambos tipos de obra es que en el caso de las de mejora el arrendatario se encuentra facultado para desistir del contrato cuando el arrendador le comunique la realización de la misma. Sin embargo, en el caso de obras de conservación no queda habilitado el arrendatario para desistir del contrato, por lo que tiene que soportar la realización de las mismas.
Con todo, es conveniente, para poder determinar con precisión los derechos y obligaciones de las partes en la relación contractual, el realizar un examen detallado del contrato suscrito, así como de otras cuestiones relevantes, entre otras, la de la tipología de las obras a acometer de la que dependerá su calificación y la determinación del sujeto obligado a repararlas, así como la posibilidad razonable de diferir las obras de conservación hasta la conclusión del arrendamiento.
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